Український ринок землі — довгий час був “замороженим активом”. Але після запуску ринку у 2021 році ситуація змінилася. Тепер землю можна купити. І дедалі більше людей питають себе: а чи не варто інвестувати саме в неї?
У 2025 році це питання актуальне як ніколи. Економіка шукає стабільності, гривня під тиском, депозити дають мало, а фондовий ринок досі малорозвинений. І тут земля виглядає як реальний, матеріальний і відносно зрозумілий актив. Але чи все так просто?
Що відбувається на ринку землі у 2025?
З 1 січня 2024 року ринок землі в Україні відкрито для юридичних осіб — але тільки з українською реєстрацією. Максимальний ліміт — до 10 000 гектарів на одну юридичну особу. Фізичні особи, як і раніше, можуть купувати до 100 гектарів сільськогосподарської землі.
Ціни поступово зростають, особливо в західних та центральних регіонах, де земля активно використовується під агробізнес. Але ринок усе ще далекий від насичення: за різними оцінками, до 85% угідь залишаються в оренді, а не у власності.
Основні типи угод — це купівля паїв з подальшою здачею в оренду або самостійне господарювання. І саме перший варіант найбільш привабливий для інвестора, який не планує сіяти пшеницю власноруч.
Яка прибутковість інвестицій у землю?
Середня вартість 1 гектара в Україні — від $1000 до $2000 (у західних областях — ближче до $3000–4000). Рентабельність оренди — близько 6–9% річних у валюті, залежно від регіону та орендаря. Це більше, ніж дають депозити, і на рівні ОВДП.
Плюс — потенційне зростання капітальної вартості. Земля дорожчає повільно, але стабільно. Прогноз на 2025–2030 роки — 5–8% приросту на рік у доларовому еквіваленті, особливо якщо регіон набуває стратегічного значення (логістика, агропереробка, релокація бізнесу).
Але й тут є “але”: ліквідність невисока. Продати пай швидко — складно. Іноді це процес на місяці. Тому не варто вкладати останні кошти.
Які існують ризики?
Найбільший ризик — правовий. Попри запуск ринку, багато земель мають “темне минуле”: незареєстровані ділянки, суперечки, подвійні договори. Тому кожну угоду потрібно перевіряти через нотаріуса, кадастр, судовий реєстр.
Ще один нюанс — обмеження. Іноземці досі не мають права купувати землю. Передача часток у статутному капіталі компаній (як “обхідний шлях”) — ризикований крок, який може бути оскаржено в суді.
Окремо варто згадати війну. Земля в деяких регіонах може бути замінованою, зруйнованою, або недоступною для використання. Карта забруднення і карта бойових дій — обов’язковий інструмент при виборі.
Які типи інвесторів можуть виграти від купівлі землі?
Інвестування в землю не для всіх. Але якщо ти належиш до однієї з нижченаведених категорій — варто придивитись:
-
Інвестор зі стратегією “тримати 10+ років” — чекаєш на стабільний ріст і здачу в оренду.
-
Той, хто хоче створити актив під дітей/спадкоємців — пай може залишатись у родині роками.
-
Людина з досвідом в агросекторі — може самостійно обробляти або запускати мініферму.
-
Інвестор, що диверсифікує портфель — земля добре поєднується з облігаціями, нерухомістю, фондами.
Що потрібно знати перед купівлею?
Не варто купувати “наосліп”. Обов’язково перевір: кадастровий номер, форму власності, наявність оренди, дозвільну документацію. Найкраще працювати через професійного брокера з досвідом роботи із землями с/г призначення.
Не менш важливо — правильно оформити договір оренди (якщо не плануєш обробляти сам). Ставка, термін, механізм індексації, відповідальність за невиплати — усе це потрібно фіксувати чітко, не “на словах”.
І не забувай: земля — це актив, який не приносить доходу сам по собі. Вона або обробляється, або здається. Просто “купити і тримати” без стратегії — слабка інвестиція.
Отже, чи варто?
Якщо ти шукаєш актив, який:
-
захищає від інфляції;
-
може приносити стабільний дохід;
-
має потенціал зростання вартості;
-
є зрозумілим і фізично відчутним;
тоді земля — хороший вибір. Але лише якщо ти готовий грати в довгу і вмієш працювати з ризиками. Інвестування в землю — це стратегія для терплячих. Та для тих, хто хоче не лише зберегти, а й передати капітал. І саме в цьому — її сила.
